손에잡히는경제는 거의 빼놓지 않고 듣습니다. 일부는 취재나 공부를 아주 잘 해와서 제대로 배우기도 하고 또 일부는 어설프지만 공부할만한 소재를 제공하기도 해서지요. 그 중 '플러스'는 박정호라는 모자리가 많이 방해가 되긴 한데 이따금 쓸 만해서 그가 직접 강의한 게 아니면 거의 듣습니다.
최근 방송 중 ''재원쌤'이라는 자칭 커뮤니케이터라는 사람이 나와서 전세에 대해 이야기하길래 들었는데 아주 특이한 관점을 제기하더라구요. 전세는 집을 담보로 집주인에게 돈을 꾸어 준(지 말로 빌려 준) 것이니 세입자가 채권자인 '갑'이라는 겁니다.
얘 말로 보자면 집을 담보로 은행이 돈을 꾸어 준 게 주택담보대출이고 개인이 꾸어 준 게 전세라고 보는 건데 공부를 제대로 하지 않았든지 사기꾼이든지 입니다. 이 둘은 엄연히 다르며 따라서 그의 전세에 대한 관점은 완전히 엉터리입니다. 은행은 돈을 꾸어 주기만 했을 뿐이고 개인은 그 집에 약정한 시간만큼 들어가 그 집을 사용하는 거잖아요. 내가 준 전세금의 이자만큼 그 집을 사용하는 것입니다. 은행과 아주 다른 점입니다.
집을 여유로 더 가지고 있는 집주인은 최대한 이익을 보고자 합니다. 그건 실은 월세입니다. 당연히 은행 대출 이자보다 비쌀 뿐 아니라 보증금도 있어야 합니다. 월세를 내어 놓는 주인은 집을 관리할 때 훨씬 어렵습니다. 전세보다. 그래서 단순히 보증금만 보험 조로 묶어 두는 것 뿐 아니라 언제든 나감다고 하면 새로 세입자를 구해야 하고 집 관리도 더 함부로 할 거니 관리와 감가상각비도 더 많이 적용을 해야 하니 더 비싸게 받는 것이지요.
그렇다면 다 월세 놓지 전세로 하지 않을 것입니다. 그런데 전세가 존재합니다. 지금 전세사기로 시끄러워 그렇지 보통 전세가 더 많은데 그 이유는 당연히 재원쌤이 을이라 하였던 집주인이 강력한 갑으로 그 돈을 뻥튀기할 수 있기 때문입니다.
전세금은 금방 이야기한 사고가 일어나기 전 문제 없이 전세가 작동하던 시기까지 은행 대출 이자의 두 배가 정가였습니다. 대출이자가 5%라면 그 10%의 이자를 보고 전세금을 책정한다는 것입니다. 전세금을 받아서 안정적으로 은행에 묻어 두어도 돈을 벌 수 있는, 세입자의 불만도 별로 받지 않을 정도의. 그런데 문제는 집장수들이 아파트가 많아지니 더 이상의 이익을 보려고 한 것입니다.
A를 살고 있는 집 외로 사는데 그 집은 전세로 들어 온 사람의 전세금으로 사는 것입니다. 그들 용어로 갭투자라고 하는데 일베용어처럼 명확한 사기용어입니다. 단언적으로 이야기한 건 계약기간 만료시에 바로 주어야 하는 게 법으로도 정해져 있는데 집주인은 그 돈을 B를 사는 데 써버린 것입니다. 물론 그것도 전세를 주고 전세금으로 그 집 소유권을 가지게 된 것입니다. 애초부터 자신의 돈은 거의 들지 않았습니다. A 세입자와 계약기간이 끝나면 바로 돈을 주어야 하는데 톱니바퀴가 시계 톱니처럼 만들어진 게 아닙니다. 집값이 움직이고 금리가 움직이고 주택관련 법규가 움직이면서 A에게 줄 돈은 B, C에서 나와서 돌려막기를 해야 하는데 하나가 삐끗하면 전체가 멈추게 됩니다. 이 점에서 사기가 아니라고 하지만 전세금을 돌려 줄 생각이 있었다고 하지만 이 구조 자체가 폰지와 같은 구조라서 단순한 사기입니다. 돌려 줄 생각이 있었다면 스테이블코인처럼 톱니가 하나 손상이 되어도 반환이 무난히 이루어져야 하기 때문입니다.
법으로 간단히 해결하면 됩니다. 계약기간 종료되었는데 전세금 반환이 되지 않으면 세입자에게 즉시 전매권을 부여하면 됩니다. 상황에 따라 매매권도 부여해야 합니다. 현행법은 명백히 집주인 편입니다. 전세가가 매매가보다 높으면 민사를 쉽게 걸도록, 소액재판처럼 쉽게 받아낼 수 있게 하면 됩니다. 개발이 필요하다며 소유권을 박탈하는 수용도 하면서 개인에게 그런 권한은 사유재산이니 참견하기 어렵다는 건 말이 되지 않습니다.
처음으로 돌아가서 전세이야기인데 세입자가 집주인에게 돈을 꾸어준 것이라고 말하는 것은 이 심하게 오염된 구조를 이상하게 논점을 흩트리는 무식하고 나쁜 경우입니다.
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